Mengubah Lahan Tidur Negara Menjadi Hunian Rakyat Berkelanjutan

RIAU ONLINE, JAKARTA - Kebutuhan hunian terus meningkat, sementara ketersediaan lahan di kawasan perkotaan semakin terbatas dan harga tanah terus menjadi salah satu komponen terbesar dalam biaya pembangunan rumah.

Karena itu, pemanfaatan lahan negara yang tidur atau belum dimanfaatkan secara optimal (idle state land) untuk pembangunan hunian merupakan gagasan yang layak dikembangkan sebagai bagian dari strategi penyediaan rumah, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Namun, pemanfaatannya tidak cukup sekadar menyediakan lahan. Sejak awal, status penggunaan, pola penghunian, kepemilikan atau sewa, hingga mekanisme pengembalian lahan jika sewaktu-waktu dibutuhkan kembali oleh negara harus sudah dirancang secara matang.

Secara prinsip, negara memiliki aset tanah yang tersebar di berbagai wilayah dan dikuasai oleh kementerian/lembaga maupun badan tertentu. Tanah tersebut tidak semuanya sedang digunakan untuk kegiatan pemerintahan.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara dan PP Nomor 27 Tahun 2014 sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 28 Tahun 2020 mengatur mengenai pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, termasuk pemanfaatan aset yang belum digunakan secara optimal.

Artinya, pendekatan terhadap lahan negara idle sebaiknya bukan sekadar "tanah kosong", melainkan aset negara yang harus dipastikan status hukum, peruntukan tata ruang, nilai strategis dan rencana penggunaannya sebelum dimanfaatkan untuk hunian (UU No. 1 Tahun 2004; PP No. 27 Tahun 2014 jo. PP No. 28 Tahun 2020).

Oleh karena itu, diperlukan skema yang matang dan berhati-hati. Tahap utamanya adalah menginventarisasi serta memetakan lahan negara yang menganggur secara lintas kementerian dan lembaga. Data pertanahan tersebut perlu disandingkan dengan tata ruang, rencana pembangunan infrastruktur, pemetaan risiko bencana, akses transportasi, serta kebutuhan hunian di wilayah setempat.

Kementerian ATR/BPN, Kementerian Keuangan, pemerintah daerah, kementerian/lembaga pemilik aset, dan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dapat membangun satu basis data bersama. Dengan demikian, lahan yang terlihat kosong hari ini tidak otomatis dianggap tersedia untuk perumahan apabila ternyata telah masuk dalam rencana pembangunan jalan, fasilitas pertahanan, kawasan lindung, atau kebutuhan negara lainnya.

Setelah lahan dinyatakan layak, pilihan pemanfaatannya dapat dibuat berlapis. Lahan negara tidak harus langsung dialihkan menjadi hak milik penghuni. Untuk kebutuhan MBR, salah satu pilihan adalah pembangunan rumah susun atau hunian tapak dengan skema sewa jangka panjang.

Pilihan lain adalah pemanfaatan dengan hak atau bentuk penguasaan yang memberikan kepastian hunian dalam jangka tertentu, sepanjang sesuai dengan ketentuan pertanahan dan pengelolaan BMN.

Pendekatan seperti ini memiliki keuntungan karena negara tetap mempertahankan kendali atas aset tanah, sementara masyarakat memperoleh kepastian untuk tinggal.

Untuk kawasan perkotaan dengan harga tanah tinggi, skema hunian vertikal berbasis sewa bahkan dapat menjadi pilihan yang lebih rasional. Negara menyediakan lahannya, pembangunan dapat melibatkan APBN, pemerintah daerah, BUMN, maupun badan usaha melalui skema yang sesuai, sedangkan masyarakat membayar sewa dengan tarif terjangkau.

Konsep tersebut sejalan dengan prinsip penyediaan rumah bagi MBR yang tidak selalu harus diterjemahkan sebagai kepemilikan rumah tapak. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sendiri mengakui penyediaan rumah melalui kepemilikan maupun sewa sebagai bagian dari penyelenggaraan perumahan (UU No. 1 Tahun 2011).

Namun, kepastian penghunian harus menjadi bagian dari desain sejak awal. Jangan sampai masyarakat sudah menempati rumah selama bertahun-tahun, kemudian muncul persoalan ketika kementerian/lembaga pemilik tanah menyatakan aset tersebut dibutuhkan kembali. Karena itu, setiap program harus memiliki exit strategy.

Dalam perjanjian sejak awal perlu dicantumkan jangka waktu pemanfaatan, hak dan kewajiban penghuni, mekanisme perpanjangan, kondisi yang memungkinkan penghentian pemanfaatan, serta prosedur apabila negara memerlukan kembali tanah tersebut.

Persoalan paling sensitif adalah ketika tanah yang sudah dihuni kemudian dibutuhkan negara untuk kepentingan lain. Di sinilah perbedaan antara kepemilikan dan sewa menjadi sangat penting.

Jika sejak awal statusnya sewa atau pemanfaatan dalam jangka waktu tertentu, penghuni tidak dapat menganggap bahwa mereka otomatis memperoleh hak milik atas tanah. Sebaliknya, negara juga tidak boleh memperlakukan penghuni seolah-olah tidak memiliki kepentingan hukum setelah mereka membangun kehidupan di lokasi tersebut. Kepastian kontrak, pemberitahuan yang memadai, mekanisme relokasi, dan perlindungan terhadap investasi bangunan perlu dirumuskan secara jelas.

Prinsip tersebut penting karena rumah bukan sekadar bangunan fisik. Ketika seseorang telah tinggal bertahun-tahun di suatu tempat, muncul keterikatan sosial, akses pekerjaan, sekolah anak, fasilitas kesehatan, hingga jaringan ekonomi.

Oleh karena itu, apabila suatu hari lahan harus dikembalikan untuk kepentingan negara, solusinya tidak boleh berhenti pada pengosongan lahan. Pemerintah perlu menyiapkan lokasi pengganti yang layak, memperhitungkan biaya relokasi, menjaga keberlanjutan mata pencaharian, dan memastikan masyarakat tidak kehilangan akses terhadap fasilitas dasar.

Dalam konteks ini, terdapat dua model besar yang dapat dikembangkan.

Pertama, model permanen, yaitu lahan negara yang berdasarkan kajian tata ruang dan rencana pembangunan nasional dipastikan tidak diperlukan kembali dalam jangka panjang, kemudian dapat digunakan untuk program perumahan dengan skema penguasaan yang lebih memberikan kepastian kepada penghuni.

Kedua, model temporer, yaitu lahan yang saat ini belum digunakan tetapi kemungkinan diperlukan negara di masa mendatang. Untuk model kedua, hunian sewa atau rusun sewa lebih tepat dibandingkan memberikan konstruksi kepemilikan permanen.

Model temporer sebenarnya dapat menjadi solusi untuk persoalan land banking pemerintah. Daripada lahan negara dibiarkan kosong selama bertahun-tahun sambil menunggu kebutuhan masa depan, aset tersebut dapat dimanfaatkan untuk hunian dengan kontrak yang jelas. Negara mendapatkan manfaat sosial dan ekonomi dari asetnya, masyarakat memperoleh tempat tinggal, sementara ketika kebutuhan strategis muncul, aset dapat dikembalikan sesuai mekanisme yang telah disepakati.

Hal yang juga harus dihindari adalah menjadikan program ini sebagai pintu belakang untuk spekulasi tanah. Jika tanah negara diberikan kepada penghuni tanpa pengaturan yang kuat, dalam jangka panjang bisa muncul jual beli informal, pengalihan penguasaan, kenaikan nilai lahan yang tidak terkendali, atau berkembangnya kawasan kumuh baru. Karena itu, setiap skema harus dilengkapi dengan basis data penghuni, registrasi kontrak, larangan pengalihan tanpa persetujuan, serta pengawasan pemerintah daerah.

Digitalisasi dapat menjadi instrumen penting. Satu data lahan negara dapat diintegrasikan dengan data kebutuhan rumah, data MBR, data kependudukan, tata ruang, serta rencana pembangunan infrastruktur. Dengan begitu, pemerintah dapat mengetahui tanah mana yang tersedia, siapa yang membutuhkan, berapa lama tanah dapat digunakan, dan kapan aset tersebut kemungkinan diperlukan kembali. Pendekatan ini juga dapat mengurangi risiko tumpang tindih kebijakan antarinstansi.

Pada akhirnya, pemanfaatan lahan negara idle untuk hunian seharusnya tidak dipandang sebagai program "membagikan tanah negara". Konsep yang lebih tepat adalah mengoptimalkan aset negara untuk memenuhi kebutuhan sosial tanpa menghilangkan kepentingan negara di masa depan. Negara tetap menjadi pemegang kendali atas aset, sementara masyarakat mendapatkan kepastian tempat tinggal sesuai skema yang dipilih.

Karena itu, desain kebijakan idealnya menggunakan prinsip sederhana: tanah negara tetap menjadi aset negara, tetapi manfaat sosialnya dapat diberikan kepada masyarakat sepanjang tidak mengganggu kepentingan negara. Untuk lahan yang benar-benar strategis dan dibutuhkan pada masa mendatang, skema sewa atau hunian sementara dapat menjadi pilihan. Sementara lahan yang berdasarkan kajian jangka panjang tidak lagi diperlukan untuk fungsi pemerintahan dapat dipertimbangkan untuk skema pemanfaatan yang memberikan kepastian lebih panjang.

Dengan pendekatan tersebut, lahan negara yang menganggur tidak lagi sekadar menjadi tanah yang 'menanti kepastian', melainkan dapat bertransformasi menjadi instrumen kebijakan perumahan. Tantangan utamanya adalah memastikan setiap rumah yang dibangun hari ini tidak menimbulkan sengketa pertanahan baru di kemudian hari.

Hunian harus memberikan kepastian bagi masyarakat, sebagaimana pengelolaan aset juga wajib memberikan kepastian bagi negara. Di titik keseimbangan itulah pemanfaatan lahan negara idle untuk program perumahan dapat menjadi kebijakan yang berkelanjutan.(ANTARA)

*) Ahmad Jayadi, S.Hum, MT, Ketua Tim Hubungan Media dan Hubungan Antar Lembaga Kementerian PKP